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首付55万上车,总部林立的琶洲西区,竟然还可以捡漏?
来源:乐居买房2021-01-05 11:12:27
摘要
首付55万 竟然还可以捡漏。

  年末的广州楼市,充满了焦虑。

  原以为只有新房和次新才要抢,想不到老破小也迫不及待了。

  为刚需看刚需,乐居君最近刷到琶洲的几套小户型。外观是不起眼的老破小,但有中介表示,这里年底成交很旺,经常是客户在犹豫不决的时候,房子就被签走了。起初乐居君还不信,走进小区才发现,这里已经被一幢幢高层写字楼“包围”了,入驻企业有且不限于复星、阿里、小米、唯品会……

  今天的踩盘,带你去寸土寸金的琶洲西区捡捡漏,目的地——丽景花苑。

实拍图

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  01

  一年前,《琶洲地区发展规划(2019-2035年)》横空出世,给了琶洲发展一针强心剂,也给了琶洲业主涨价的底气。中介告诉乐居君,今年5月份起,从赤岗板块的泓景花园、佳信花园起,顺着新港路往东众楼盘一路上涨,目前还看不到有刹车的迹象。

  从中介的表情动作语言,乐居君只感受到四个字:你来晚了。但是,刚需群体居然还有捡漏的机会,然后把丽景花苑端了上来。

  丽景花苑位于琶洲西区的西南部,与赤岗隔黄埔涌相望,附近还有高教花园、江畔小区、会展西岸、星品、磨碟沙花苑等小区。

来源:贝壳找房

  贝壳找房数据显示,丽景花苑的放盘量并不多,只有13套(截至2021.1.4 12:00)。均价3.88万元/㎡,算是板块内的价格洼地。而且中介透露,小区优质房源基本靠“秒”。从贝壳成交数据来看,不乏200万以内的成交记录。

  丽景花苑2020年以来的成交记录,来源:贝壳找房

  02

  这个小区的优点和缺点都很明显。

  最大优点当然是区位,琶洲金字招牌,企业总部环绕。

  交通也便利,出小区正门就是新港路,右转几百米就是8号线磨碟沙地铁站。最方便的是琶洲打工人,到珠江新城其实也只有4个站。而且,正在不断延长的8号线未来会是广州地铁的“换乘之王”,连接白云、荔湾、越秀、海珠,甚至东延至黄埔、番禺,与1、2、3、5、6、11、13以及广佛线换乘。当然,这些都是后话。



  中介还透露,丽景花苑的对口学位是海珠第二实验小学(南校区),查阅海珠区教育局公开文件,确实看到丽景花苑所在的琶洲街磨碟沙南社区属于该学校招生地段。学校在赤岗,位于合生紫龙府旁边,过一个黄埔涌即达,属于步行距离。

  附近的三甲医院有广东省第二人民医院和南方医科大学中西医结合医院,私立医院则有走高端路线的和睦家医院。

  不过,生活配套是丽景花苑的短板。琶洲西区住宅区建成已久,但配套却迟迟没跟上,楼下虽然也有药店和兰州拉面,总体上没什么大中型商业区。相比一水之隔的赤岗,缺了不少烟火气,想找个大型菜市场,也要去一涌之隔的赤岗。

  作为一个老破小,丽景花苑非常有老破小的样子。90中后期建成的楼梯房,年代比较久远,加装电梯的少之又少。虽有地下停车位,但数量非常有限,基本靠地面空间解决停车。没什么园林绿化,想散步的话建议直接步行去磨碟沙公园。

  据说是该小区加装电梯第一栋

  不过,这些都不是丽景花苑最大的缺点。

  03

  户型,才是丽景花苑的“致命伤”。

  据中介透露,小区的前身是安居房,所以户型基本都很小,建筑面积40-60㎡左右,多数是两房(其中又有很多是一房改小两房),而且不是很方正。当天看的几套里,基本都是长条形,再加上“合围”格局的楼体,各户排布很密,采光普遍不佳。

  比如这套位于八楼的小两房,建筑面积55.5㎡,总价220万元,均价3.96万元/㎡。


  虽然是南向,但一大一小两个卧室挡住了客厅80%的光源,即使是在不开灯的白天,室内依旧昏暗,只有靠近生活阳台的一侧有光照进来。

客厅面积大,采光却不佳

  粗略看了一圈下来,乐居君总觉得少了什么东西,原来是阳台。经中介提醒才意识到,业主为了面积和采光,直接把卧室和阳台打通……卧室面积是扩大了,但家里阳台只剩下一个四四方方的小阳台,还不到3㎡,也就放台洗衣机了。

“吞并”阳台的主卧

“迷你”小阳台

  厨房超过了3㎡,可惜是去卫生间的必经之路。至于卫生间,不到2㎡的面积却承载了洗澡、如厕、个人清洁等在内的多项功能,堪称“劳模”,但却只能和厨房共享一扇小小的窗。

 厨房和卫生间

  接下来的这一套小两房位于六楼,套内面积55㎡,总价220万,均价大约4万元/㎡。

  推开门的时候,乐居君着实吓了一跳。所有的装修都被除掉了,房子只剩下框架,现在是毛坯的状态。听说是业主想要重新装修之后再卖。

 户型图源:贝壳找房(同户型不同面积)

  近乎毛坯状态的卧室

  这位业主显然跟刚刚那套房的业主很默契,也采用了打通阳台扩大卧室的做法,只留给自己一个非常小的阳台。厨房唯一的窗子对着楼梯间,今天做什么菜邻居一定第一时间闻到。卫生间是完完全全的暗间。

 正对邻居大门的厨房

  最后一套户型相对较好的两房,位于顶楼九楼,北向但采光尚可,建筑面积有63.67㎡,总价260万元,均价4.08万元/㎡。是小区里罕见的厅出阳台,但仍然保留了厨房出卫生间的古老设计。次卧面积仅6.6㎡,而且四四方方,估计只能放一张小床。

 户型图源:贝壳找房

  04

  看完丽景花苑之后,乐居君自觉对户型的承受能力提升不少,又跟中介看了一套位于附近新港东路80号大院的小两房。

  面积45.5㎡,均价4.03万元/㎡,总价184万元。

  你没有看错,首付55万元入手琶洲的机会,来了。而且,相比丽景花苑的主流户型,这套明显方正了不少。让人难过的是,这两点几乎是仅剩的优点。

  

户型图源:贝壳找房

  没有阳台,卫生间和厨房狭小,而且是厨房出卫生间。次卧是暗间,唯一的窗子正对着厨房,没有光,只有饭菜香。几乎完美复刻了丽景花苑的户型缺点,有过之而无不及。

  

实拍图

  区位绝佳,配套有点寡,户型略奇葩。这就是琶洲西老破小。

  一边是企业总部高楼,一边是日渐老去的小区,你是否愿意为此买单?

  

实拍图


标签: 户型 琶洲
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