有人，才有住房需求；无人，就无住房需求。

无论原本房子地段多好，装潢多么豪华，房价多么夸张……没有需求，一钱不值。

这是最基本的规律！

对于一座城市的房市而言，人口下降是一盏刺眼的红灯，背后折射的是住房需求下降，动摇的是房价根基。 

1：两个好消息

最近几天，宜兴最热闹的大事是政府工作报告，2020的总结与2021的计划。乐居君大致翻看了一下，与楼市有关的是两个好消息。

1，2020年非常特殊，但宜兴人均可支配收入又涨了4.7%，正式突破5万，达到50800元。

2，固定资产投资增长超过10.5%，超过年度目标4.5个百分点。所谓固定资产投资，房地产是其中举足轻重的一项。

简而言之，前者代表大家收入多了，荷包鼓了，后者代表楼市供应多了，更有选择。

由于本次报告里没有找到人口情况，乐居君就翻阅了往年报告，结果令人吃惊，原来宜兴楼市繁荣的表面之下，还潜藏着人口危机。

2：户籍人口四连减

所谓户籍人口，即户籍在宜兴的人口，每一年的户籍人口通常有三部分组成。

1，原本宜兴户籍人口，没有出现变动。

2，新生儿落户。

3，外地人口落户宜兴或回迁宜兴。其中，绝大多数属于买房落户，极少部分属于无房却落户宜兴。

因此，透过每年户籍人口的变化，大致可以了解新增购房需求。户籍人口增长越多，说明购房需求越旺盛；户籍人口逐年减少，说明城市人口流失，未来住房需求在减少。

乐居君统计了最近二十年宜兴户籍人口变化二个发现，即从2000年至2019年，宜兴户籍人口几乎没有什么变化，与2016年-2019年四年中，宜兴户籍人均逐年下降。（详见下图）

根据《2019年宜兴市国民经济和社会发展统计公报》显示， 2019宜兴全市户籍总人口107.97万人，环比上年下降0.1%。

2000年时，宜兴户籍人口为107.79万，2019年时为107.97万，两者相差无几，撇除自然死亡与新生，反映的是外来人口落户宜兴的数量可能不多。

更为严峻的是，从2016年的108.34万，经过连续四年的下降，2019年时户籍人口减少近0.5万人。乐居君查阅这四年资料发现，背后的真相可能会更让楼市担忧。

1，2019年全年出生人口7384 人出生率为 6.83‰，死亡人口 8114 人，死亡率为7.51‰，人口自然增长率-0.68‰。

2，2018年全年出生人口8508人，出生率为7.86‰，死亡人口8987人，死亡率为8.30‰，人口自然增长率-0.44‰。

3，2017全年出生人口10347人，出生率为9.55‰，死亡人口9091人，死亡率为8.39‰，人口自然增长率1.16‰。

4，2016全年出生人口9218人，出生率为8.51‰，死亡人口8108人，死亡率为7.49‰，人口自然增长率1.02‰。

2016、2017人口自然增长为正，2018、2019人口自然增长为负，导致户籍人口减少将近0.5万，背后的问题不难理解，即一些户籍人口外迁。

3常住人口

人口与楼市的关系中，还有一个指标——即常住人口，包括外来打工人口与户籍人口。

一般来说，外来打工人口通常是租房，存在住房需求，可以转化为购房需求，进而转变为户籍人口。

乐居君查阅了最近几年的常住人口情况，发现变化不大，一直维持在125万左右。（2014年没有查阅到）

2013年，宜兴常住人口为125万。

2015年，宜兴常住人口为125.33万。

2016年，宜兴常住人口为125.44万。

2017年，宜兴常住人口为125.47万。

2018年，宜兴常住人口为125.61万。

2019年，宜兴常住人口为125.64万。

简而言之，过去六年时间之内，宜兴外来人口新增不到0.7万人。如果结合户籍人口的变化，做一个简略分析，大概可以看到：

1，宜兴总的住房需求并未增长，基本还保持在125万人的规模。

2，过去六年中，外来人口在宜兴置业的情况可能比较少。据此分析，随着宜兴房价越来越高，外来人口置业宜兴的可能更少。

如今，对宜兴楼市而言：

买房主力是户籍人口，但这部分人在小幅度减少；

常住人口虽小幅增长，但这部分不是买房的主力。当然，这部分有住房需求，但每年增长幅度实在太小，完全支撑不了目前楼市每年新增供应。

短时间之内，这些人口微幅变化，对楼市不会产生什么影响，但持续下去的话，当房价越来越高，房子越来越多之后，或许就真的难找到接盘侠了。